盘活存量资产 REITs市场迎来新产品发行

近日，中国铁建基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)获准注册，这意味着持续升温的REITs市场又将迎来新的基金产品发行。此前，由华夏基金联手中国交建发行的REITs，一度引来了超1500亿元的资金追捧，直接创出了我国REITs市场新纪录。

作为基金市场的后来者，首批REITs去年5月份挂牌上市时，不少市场机构对其仍保持观望态度。不过，一年来REITs总体表现可圈可点，已成为以市场手段盘活基础设施存量资产的有效探索。

据透露，目前还有不少头部基金公司正在发力耕耘REITs市场，未来还会有更多新产品投放到二级市场。从各方反馈看，REITs产品之所以能获市场认可，一个直接原因是其长期投资价值被看好。不仅如此，REITs还带动了数倍甚至十数倍其自身规模的项目投资，对扩大有效投资形成了良好的示范效应。

投资作为拉动经济增长的传统“三驾马车”之一，对于中国经济的重要性不言而喻。多年来，持续增长的投资很多已转化为规模庞大的存量资产，但其中有相当一部分资产因种种原因未能得到高效利用，成了有待唤醒的“沉睡”资产。有机构估算，目前国内基础设施领域可盘活的存量资产总量超100万亿元，即便只对1%的存量资产进行证券化，即可撑起一个万亿元规模的基础设施REITs市场。

盘活存量资产同时又具有必要性。在全球经济形势严峻复杂、“三重压力”叠加“两大变量”之下，一方面，稳增长仍离不开稳投资的有力支撑，通过盘活存量资产，可以有效解决扩大投资的一部分资金来源问题。另一方面，一些地方正面临着较大的隐性债务风险，在土地财政不可持续、财政收支平衡压力加大的情况下，盘活存量资产带来的资金增量，一定程度上可以缓解地方资金压力，有助于防范化解地方债务风险。换言之，在不增加地方政府债务的情况下，盘活存量资产是当前解决新建项目投资资金不足的一个有效途径。

不过，盘活存量资产涉及面广，包含有多种资产类型，在实际工作中仍存在一些堵点和制约因素。比如，有一些资产长期以来产权不清，部分存量项目在土地权属、产权证书等方面手续不完备;有一些资产受制于公益属性，其产品及服务难以形成市场化定价，无法产生稳定的现金流及收益等。解决上述问题，要坚持市场化法治化的原则，通过公开透明的处置流程，避免出现资产流失。同时，要不断加大创新力度，丰富并强化政策工具箱储备，以更大的开放性与确定性吸引更多市场主体的参与。

需要指出的是，盘活存量是方式方法，扩大有效投资才是工作目的。从长远看，盘活存量资产，就是要把回收资金用于重点领域建设，形成新的有效投资，实现存量资产和新增投资的良性循环，这对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、在不增加地方政府债务的情况下合理扩大有效投资、降低企业负债水平等，是一个多赢之举。更重要的是，盘活存量资产的过程，本身也是一个优化投资结构、提高投资效率的过程，将有助于释放出经济增长的新动能。

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