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10年5年前买的房要转换LPR 银行以前的优惠会取消吗?

2020-08-18 11:12:20 来源:封面房产

12月28日,央行发布公告,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

公告同时要求将存量房贷的浮动利率贷款定价基准转换为LPR。

10年5年前买的房要转换LPR,房贷利率7折优惠还能享受吗?

央行通告原文:

为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:

一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

是不是没太看懂?

那封叔用简单明了的话来翻译一下:

简单地说就是在2019年10月8日之前签的房贷合同,银行和贷款人协商,要么采用原来的利率计算老办法不变,要么采用LPR利率计算办法。选LPR的,在2020年8月之后,将之前的“浮息贷款定价基准”转换至“LPR加减点”模式。

如果2019年10月之前买的房也要转换LPR,不少房贷人有担忧:因为在多年前为鼓励买房,房贷利率是在5年期以上的基准利率的基础上是打了折扣的,这次银行会不会趁修改合同之机,取消之前的利率优惠……

什么是LPR?

简单说,金融机构对其客户执行的贷款利率,根据18家报价银行公开市场操作利率计算得出,每月公布一次,分1年期和5年期两个产品,房贷是5年期产品。相比银行基准利率,LPR更能反映市场实际利率的变化。

从2019年10月8日起,央行要求新发放的个人住房贷款与最近一个月的LPR挂钩,其中规定首套房贷利率不得低于LPR,二套房贷不得低于LPR加60个基点。

都要选择LPR?

不是的,是贷款人在老办法和新办法中二选一,若选择了固定利率,日后发现LPR下跌,想改回来,不可以;若选择了浮动利率,日后LPR上涨,也只能认了。

选哪一种更优惠呢?

中国银行研究院首席研究员 宗良:从利率变动的总体趋势上来看,无论从全球还是从国内环境上,利率下行的概率要大于利率上行的概率。假如说贷款量较大,贷款期限较长,那么这个时候我们认为,按照LPR加点的方式来选择,可能更为有利。(来源:央视)

10年5年前买的房要转换LPR,房贷利率7折优惠还能享受吗?

银行以前的优惠会取消吗?

不少人担心,银行会不会趁修改合同之机,取消之前的利率优惠。要知道,现在的房贷利率与5年前,10年前的利率大不相同。比如10年前成都的房贷利率曾一度低至基准利率的7折、8折,而在2019年即便是首套房贷利率,也是基准利率上浮15%—20%。

仔细研读央行公告,就会发现此虑多余。央行公告中明确要求,修改合同之后执行的贷款利率应与之前保持不变。所以会出现公告中“将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成时候,加点可为负值。”

举个栗子:在2014年办理的房贷,20年期,利率享受9折优惠,其目前的实际利率为4.41%(即基准利率4.9%×90%)。如果是在2020年3月修改合同转换定价基准,4.41%的利率应保持不变。央行要求以2019年12月发布的5年期以上LPR(4.8%)为定价基准,则实际利率优惠了(4.8% - 4.41%)=0.39%,即39个基点。若日后5年期以上LPR降为4%,则你的实际房贷利率为(4%-0.39%)=3.61%。

每个月调整一次利息?

房贷采用LPR后,LPR基础利率每个月都会发布调整。但根据央行此次规定,银行和购房人要协商,存量房贷只能二选一,要么一直采用固定利率,要么采用LPR为计准来调整利率(重定价周期最短为一年),但绝对不会出现每个月调整一次的情况。

月供负担会减轻吗?

那么,房贷族的月供压力会否减轻一些呢?业内分析,此次存量房贷转换为LPR后,对个人利息至少未来一年并无变化。

但新发放的房贷利率每年可以有一次根据最新LPR报价的调整机会,长期看,全球低利率环境将在未来长期持续,对减少房贷族的综合利息支出或是利好。

比如假设明年贷款基准利率保持不变,而LPR继续下行的话,那就意味着到了2021年,贷款人就能享受到LPR下调的利好。

怎么个转换法?

存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR?中国人民银行有关负责人表示,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

还款额和以往那样每年变化吗?

双方修改合同时可约定重定价周期,最短周期为一年。也就是说,今后只要LPR发生变化,第二年的还款额也会变化。只不过,实际利率的计算方法发生了变化,以往是按照基准利率的浮动比例来计算,今后是按照LPR固定的上下浮动基点来确定。

公积金贷款受影响吗?

所以综合以上的分析,可以看出,转换定价基准之后,对贷款人的影响不是很大。之前享受利率优惠的,还会继续享受优惠;之前利率上浮的,之后也依然还是上浮。不过,按照数学模型来计算,因为今后利率差额的绝对值是固定的,如果是在利率下行期,对前者更有利;如果是在利率上行期,对后者更有利。目前公积金贷款不受此次公告的影响。

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