选LPR还是固定利率？哪些人群需要转?

房贷换锚，迫在眉睫。

从8月25日起，工行、农行、中行、建行、交行和邮政储蓄银行，将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人商用房贷转换为参考LPR的浮动利率(换锚)。

翻译一下：想换锚?可在8月25日前通过手机银行、贷款经办行等自行操作;或自己什么都不做，等待被银行强制转换为LPR模式。不想换锚?需在被银行强制转换为参考LPR浮动利率前，先与银行联系，了解如何办理选择固定利率的相关操作。

8月31日，是房贷换锚的截止日期，也就是存量房贷购房者，在「LPR浮动利率」与「固定利率」之间“二选一”的最后一天。这道关乎《未来月供将变多还是变少》的单选题已经成为上亿房贷一族要面对的头(tou)等(teng)大事。

首先，哪些人群需要转?是否有“犹豫期”?

转换人群需同时满足以下3个条件!

①2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放

②参考贷款基准利率定价的(比如基准利率上浮10%)

③浮动利率贷款(比如利率在每年1月1日进行调整)

混合贷怎么办?只转商贷部分!

什么情况不用转?

①公积金贷款

②2020年8月31日前，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款

由于此次换锚操作是全国性集体操作，万一有些人还不知道消息，稀里糊涂被换锚了怎么办?此类不希望从固定利率转换成LPR的贷款人可于2020年9月1日-2020年12月31日前，去贷款经办行协商处理。

切忌，主动选择的权利只有一次。

其次，明确两种定价模式。

固定利率模式：如果此前房贷利率是5.39%，转换后依旧是5.39%，未来20年或30年保持不变，不再受楼市加息或降息的影响。

LPR模式：房贷利率参考LPR利率进行浮动，一年可调整一次。

参考两个公式↓

①未来每年的房贷利率=最新5年期LPR利率+加点

(注：LPR，即贷款市场报价利率，是18家银行共同报价的平均值，每月20号发布一次，节假日顺延，每12个月变一次。)

②加点基数=房贷利率-4.8%

(注：加点基数可为负值，一旦确定未来20或30年将保持不变。)

原贷款利率对应基点已列在下表↓

个人房贷转换后参考LPR的加减点数值表格

数学不好的同学请直接看例子↓

举个栗子：商贷总额为100万元，贷款期限为30年，2019年12月5年期LPR为4.8%。

制图：大连楼事儿

最后，选LPR还是固定利率?

未来每年的房贷利率=最新5年期LPR利率(一年变一次)+加点(固定不变)

还是从这个公式着手，未来月供的多少，直接取决于一年变化一次的LPR。如果LPR上涨，那么月供将增加，如果LPR下降，那么月供将减少。

首先我们来看一下LPR的历史性数据，从最近一年内5年期LPR的走势来看，已从最开始的4.85%下降至4.65%，这是已知的。对于未来的LPR趋势只能靠预测。

制图：大连楼事儿 (数据来源：中国人民银行)

目前，主流的预测趋势都是，未来5年内，LPR走低的概率较大，但是对于刚需来说，贷款偿还持续时间一般将持续10年甚至10年以上，那时的LPR恐怕没人敢预测，这里给大家几点建议。(以下建议，仅供参考，具体请以自己的实际情况为准)

如果原贷款利率很低，比如低于4.8%，如果计划10年内结清，更建议选LPR;如果计划10年后结清，可参考选择固定利率。

如果你目前的贷款利率已经比较高了，比如超过了5.2%，甚至更高，还是比较建议选LPR，因为这样可能未来月供少还的概率会更大。

无论如何，国家出台相应政策的初衷是为了保护刚需，抑制投资。因此，对于首套房来说，换锚的影响没有二套房的影响大，因为未来的趋势有可能是二套房的加点会更多。

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